Wir schaffen Lebensräume

Bewertungsgrundsätze

Regelmässige Bewertung


Der Fair Value aller Liegenschaften wird halbjährlich (Liegenschaften im Bau vierteljährlich) durch den unabhängigen Bewertungsexperten Wüest & Partner AG nach der Discounted-Cashflow-Methode bewertet. Diese entspricht internationalen Standards und wird auch für Unternehmensbewertungen angewendet. Sie ist – bei grundsätzlicher Methodenfreiheit in der Immobilienbewertung – im Sinne einer «best practice» anerkannt. Liegenschaften im Bau, die zum späteren Verkauf bestimmt sind, werden zu Anlagekosten oder zum tieferen netto realisierbaren Wert gemäss IAS2 bewertet.


Discounted-Cashflow-Methode


Der aktuelle Fair Value einer Immobilie wird bei der Discounted-Cashflow-Methode durch die Summe aller in Zukunft zu erwartenden, auf den heutigen Zeitpunkt diskontierten Nettoerträge (vor Zinszahlungen, Steuern, Abschreibungen und Amortisationen = EBITDA) und unter Berücksichtigung der Investitionen beziehungsweise Instandsetzungskosten bestimmt. Die Nettoerträge (EBITDA) werden pro Liegenschaft individuell, in Abhängigkeit von den jeweiligen Chancen und Risiken, marktgerecht und risikoadjustiert diskontiert. In einer detaillierten Berichterstattung pro Liegenschaft werden alle zu erwartenden Zahlungsströme offengelegt und damit wird eine grösstmögliche Transparenz geschaffen.


Höchste und beste Verwendung


Der Fair Value wird auf der Basis der bestmöglichen Verwendung einer Immobilie (IFRS 13, «highest and best use») ermittelt. Die bestmögliche Nutzung ist die Nutzung einer Immobilie, die deren Wert maximiert. Diese Annahme unterstellt eine Verwendung, die technisch/physisch möglich, rechtlich erlaubt und finanziell realisierbar ist. Da bei der Ermittlung des Fair Values die Nutzenmaximierung unterstellt wird, kann die bestmögliche Verwendung von der tatsächlichen beziehungsweise von der geplanten Nutzung abweichen. Zukünftige Investitionsausgaben zur Verbesserung oder Wertsteigerung einer Immobilie werden entsprechend in der Fair Value-Bewertung berücksichtigt.