Swiss Prime Site
Geschäfts­bericht
2016

Swiss Prime Site auf einen Blick

Gewinn vor Neubewertungen

in CHF Mio.

284.8

2012
198.2
2013
222.8
2014
236.0
2015
280.8
2016
284.8

Betriebsgewinn (EBIT) vor Neubewertungen

in CHF Mio.

399.3

2012
327.1
2013
352.5
2014
349.6
2015
428.9
2016
399.3

Fair Value des Immobilienportfolios

in CHF Mrd.
2000
0.8
2001
1.7
2002
2.0
2003
2.2
2004
3.3
2005
3.3
2006
3.5
2007
3.7
2008
3.8
2009
8.1
2010
8.0
2011
8.2
2012
8.6
2013
9.3
2014
9.8
2015
9.7
2016
10.1

Swiss Prime Site hat 2016 eine Unternehmens- DNA für die gesamte Gruppe etabliert – aufbauend auf einer gemeinsamen Vision und Mission.

Vision

Als führende Immobiliengesellschaft schaffen wir mehr Wert und gestalten nachhaltig Lebensräume – innovativ und leidenschaftlich.

Mission

  • Wir setzen Standards bei Immobilieninvestitionen und bei Investitionen in immobiliennahe Geschäftsfelder, womit wir nachhaltig Mehrwert für unsere Anspruchsgruppen schaffen.
  • Wir investieren in erstklassige Immobilien, Immobilienprojekte, Areale, Produkte und Dienstleistungen und managen diese aktiv.
  • Wir sind der Wunschpartner für alle Anspruchsgruppen in unseren Geschäftsfeldern.
  • Wir sind der Nachhaltigkeit verpflichtet und übernehmen Verantwortung für unser Handeln, unsere Umwelt und unsere Gesellschaft.

Die Geschäftsfelder

Immobilien

Das Geschäftsfeld besteht aus dem Kerngeschäft Immobilieninvestitionen sowie Wincasa, dem führenden Schweizer Anbieter für Immobiliendienstleistungen. Der Anlagefokus bei Immobilien liegt auf Investitionen in erstklassig gelegene Qualitätsliegenschaften, hauptsächlich mit kommerziell genutzten Flächen, sowie auf Projektentwicklungen.

Kennzahlen
in CHF Mio.20152016
in CHF Mio.
Betriebsertrag
2015
656.8
2016
546.4
in CHF Mio.
Investitionen
2015
201.5
2016
397.3
in CHF Mio.
Betriebsgewinn (EBIT)
2015
586.2
2016
469.9
in CHF Mio.
Anzahl Mitarbeitende
2015
861
2016
928

Betriebsertrag

in CHF Mio. | Anzahl Mitarbeitende
2012
443.0
2013
525.3
2014
534.0
2015
656.8
2016
546.4
667
763
803
861
928

Retail

Das Geschäftsfeld besteht aus dem führenden Premium Department Store der Schweiz, Jelmoli – The House of Brands in Zürich. Auf rund der Hälfte der Verkaufsfläche von 23 800 m² werden Shop-in-Shop-Umsätze von Dritten erzielt. Die übrigen Flächen bewirtschaftet Jelmoli in eigener Regie.

Kennzahlen
in CHF Mio.20152016
in CHF Mio.
Betriebsertrag
2015
156.4
2016
151.7
in CHF Mio.
Investitionen
2015
7.6
2016
7.9
in CHF Mio.
Betriebsgewinn (EBIT)
2015
– 2.9
2016
– 2.4
in CHF Mio.
Anzahl Mitarbeitende
2015
585
2016
592

Betriebsertrag

in CHF Mio. | Anzahl Mitarbeitende
2012
178.2
2013
175.9
2014
172.3
2015
156.4
2016
151.7
795
711
720
585
592

Leben und Wohnen im Alter

Das Geschäftsfeld besteht aus der Tertianum Gruppe. Mit den Marken «Tertianum Residenzen», «Perlavita Pflegehäuser», «Vitadomo Seniorenzentren», «SENIOcare Wohn- und Pflegeheime» und «BOAS Senior Care» ist die Tertianum Gruppe der führende private Schweizer Anbieter im Geschäftsfeld Leben und Wohnen im Alter.

Kennzahlen
in CHF Mio.20152016
in CHF Mio.
Betriebsertrag
2015
237.6
2016
406.0
in CHF Mio.
Investitionen
2015
247.6
2016
95.0
in CHF Mio.
Betriebsgewinn (EBIT)
2015
8.2
2016
15.2
in CHF Mio.
Anzahl Mitarbeitende
2015
3 000
2016
4 101

Betriebsertrag

in CHF Mio. | Anzahl Mitarbeitende
2013
111.6
2014
201.9
2015
237.6
2016
406.0
1 631
1 574
3 000
4 101

Ausgewählte Konzernzahlen

Angaben in201420152016
Immobilienbestand zum Fair Value
Angaben in
CHF Mio.
2014
9 785.0
2015
9 686.6
2016
10 092.1
Ertrag aus Vermietung von Liegenschaften
Angaben in
CHF Mio.
2014
443.1
2015
445.9
2016
453.0
Leerstandsquote
Angaben in
%
2014
6.6
2015
6.7
2016
6.1
Ertrag aus Verkauf von Entwicklungsliegenschaften
Angaben in
CHF Mio.
2014
2015
105.1
2016
Ertrag aus Immobiliendienstleistungen ¹
Angaben in
CHF Mio.
2014
100.1
2015
109.0
2016
115.6
Ertrag aus Retail ²
Angaben in
CHF Mio.
2014
151.9
2015
136.8
2016
133.6
Ertrag aus Leben und Wohnen im Alter ³
Angaben in
CHF Mio.
2014
153.3
2015
184.2
2016
328.2
Total Betriebsertrag
Angaben in
CHF Mio.
2014
852.7
2015
995.2
2016
1 049.5
Neubewertung Rendite­liegenschaften, Liegen­schaften im Bau und Entwicklungsareale
Angaben in
CHF Mio.
2014
113.2
2015
124.6
2016
60.5
Erfolg aus Anteilen an assoziierten Unternehmen
Angaben in
CHF Mio.
2014
12.9
2015
12.1
2016
8.6
Verkaufserfolg Renditeliegenschaften, netto
Angaben in
CHF Mio.
2014
2.1
2015
30.9
2016
24.9
Betriebsgewinn vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen und Amortisationen (EBITDA)
Angaben in
CHF Mio.
2014
497.9
2015
582.6
2016
503.0
Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern (EBIT)
Angaben in
CHF Mio.
2014
462.8
2015
553.4
2016
459.8
Gewinn
Angaben in
CHF Mio.
2014
286.7
2015
355.1
2016
311.2
Eigenkapital
Angaben in
CHF Mio.
2014
4 201.8
2015
4 956.0
2016
5 176.6
Eigenkapitalquote
Angaben in
%
2014
39.6
2015
46.4
2016
46.6
Eigenkapitalrendite (ROE)
Angaben in
%
2014
7.0
2015
7.6
2016
6.1
Gesamtkapitalrendite (ROIC)
Angaben in
%
2014
3.7
2015
4.3
2016
3.7
Gewinn pro Aktie (EPS)
Angaben in
CHF
2014
4.72
2015
5.30
2016
4.41
NAV vor latenten Steuern pro Aktie
Angaben in
CHF
2014
84.77
2015
85.83
2016
87.24
NAV nach latenten Steuern pro Aktie
Angaben in
CHF
2014
69.06
2015
71.15
2016
72.43
Angaben ohne Neubewertungseffekte ⁴
Angaben in
2014
2015
2016
Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern (EBIT)
Angaben in
CHF Mio.
2014
349.6
2015
428.9
2016
399.3
Gewinn
Angaben in
CHF Mio.
2014
236.0
2015
280.8
2016
284.8
Gewinn pro Aktie (EPS)
Angaben in
CHF
2014
3.90
2015
4.20
2016
4.04
Eigenkapitalrendite (ROE)
Angaben in
%
2014
5.9
2015
6.1
2016
5.6
¹ Akquisition der immoveris ag und der immoveris properties ag per 27.05.2016
² Übergabe des Gastronomiebetriebs der Clouds Gastro AG an die Candrian Catering AG per 01.07.2015
³ 2016: Akquisition der Résidence les Sources BOAS SA per 01.07.2016 und der BOAS Senior Care per 29.02.2016
2015: Akquisition der SENIOcare Gruppe per 01.10.2015, der WGDM Papillon AG per 01.07.2015 und der Pflegewohngruppen Sternmatt per 05.01.2015
⁴ Neubewertungen und latente Steuern
Wir bieten neue Perspektiven

Meilensteine 2016

Swiss Prime Site hat 2016 wichtige Meilensteine erreicht und damit ein solides Fundament für weiteres ertragsstarkes Wachstum geschaffen.

Quartal01
Abschluss des Erwerbs von BOAS Senior Care, des führenden Anbieters für Leben und Wohnen im Alter in der Westschweiz. Konsequente Fortsetzung der Tertianum-Wachstumsstrategie.
Jelmoli – The House of Brands startet einen Onlineshop.
Swiss Prime Site lanciert eine gruppenweite Unternehmens-DNA.
Quartal02
Übernahme der Berner immoveris zur Stärkung der Marktposition von Wincasa im Mittelland und in der Romandie.
Wahl von Elisabeth Bourqui und Markus Graf in den Verwaltungsrat der Swiss Prime Site AG.
Lancierung eines Convertible Bond mit einem Volumen von CHF 250.0 Mio.
Jelmoli – The House of Brands eröffnet die schweizweit grösste Schuhabteilung.
Quartal03
Eröffnung des schweizweit ersten Budget-Design-Hotel von Motel One in der Basler Innenstadt durch die erfolgreiche Umnutzung einer Büroliegenschaft.
CHF Mrd.>1.0Die Swiss Prime Anlagestiftung erreicht im ersten Geschäftsjahr ein Gesamtvermögen von über CHF 1.0 Mrd.
+4Die Tertianum Gruppe eröffnet vier weitere Betriebe.
Quartal04
Lancierung eines Straight Bond mit einem Volumen von CHF 250.0 Mio.
CHF Mrd.10.1Immobilienportfolio in der Unternehmens­geschichte erstmals über zehn Milliarden.
Unterzeichnung eines langfristigen Mietvertrags mit Ankermieter für das NZZ-Areal in Schlieren.
Projektpräsentation für die Umnutzung der Schönburg in Bern mit Fertigstellung bis Ende 2019.
Leerstandsquote auf 6.1% (Konzernstufe) gesenkt.
Kauf des traditionsreichen Gotthardgebäudes in Luzern.
Swiss Prime Site eröffnet mit Jelmoli einen neuen Standort am Flughafen Zürich ab 2019.

Ein neuer Markenauftritt

Klare Differenzierung zwischen den Marken «Swiss Prime Site» und dem Kerngeschäft Immobilien mit «Swiss Prime Site Immobilien». Zukünftig positionieren sich die Gruppe und der Geschäftsbereich Immobilien mit je einem eigenen Brand am Markt.

Ein Neuer Markenauftritt

Informationen zur Aktie

Die Aktie der Swiss Prime Site AG hat am 31. Dezember 2016 mit einem Börsenkurs von CHF 83.35 geschlossen [Schlusskurs per 31. Dezember 2015 CHF 78.50 und Ausschüttung am 19. April 2016 von CHF 3.70 pro Aktie]. Daraus resultierte eine Performance (Total Return) von + 10.9% im Jahr 2016 [+ 13.7%]. Die Performance der Aktie lag damit leicht unter dem Vergleichsindex SXI Real Estate Shares Index (+ 11.7%), aber deutlich über dem SPI Swiss Performance Index (–1.4%). Der Höchstkurs der Aktie von CHF 90.65 wurde am 26. Juli 2016 erreicht. Am 21. Januar 2016 notierte die Aktie bei CHF 74.95 auf dem tiefsten Niveau. Das durchschnittliche tägliche Handelsvolumen betrug im Jahr 2016 CHF 13.8 Mio. [CHF 14.5 Mio.]. Die durchschnittliche jährliche Performance der Vergleichsindizes SXI Real Estate Shares Index und SPI Swiss Performance Index seit dem Börsengang lag bei + 6.3% respektive + 3.5%. Die Performance der Swiss Prime Site-Aktie lag mit + 7.8% deutlich über den Vergleichsindizes. Als Ergebnis des proaktiven Portfoliomanagements weist Swiss Prime Site per Ende 2016 erstmals in der Unternehmensgeschichte ein Immobilienportfoliovolumen von über CHF 10.0 Mrd. aus.


Performance der Swiss Prime Site Aktie seit Börsengang
Kennzahlen zur Aktie
Angaben in20152016Veränderung in %
Gewinn pro Aktie (EPS)
Angaben in
CHF
2015
5.30
2016
4.41
Veränderung in %
–16.8
Gewinn pro Aktie ohne Neubewertungseffekte
Angaben in
CHF
2015
4.20
2016
4.04
Veränderung in %
–3.8
NAV pro Aktie nach latenten Steuern
Angaben in
CHF
2015
71.15
2016
72.43
Veränderung in %
1.8
NAV pro Aktie vor latenten Steuern
Angaben in
CHF
2015
85.83
2016
87.24
Veränderung in %
1.6
Ausschüttung pro Aktie
Angaben in
CHF
2015
3.70
2016
3.70 ¹
Veränderung in %
Ausschüttungsrendite ²
Angaben in
%
2015
4.7
2016
4.4 ¹
Veränderung in %
–6.4
Schlusskurs am Bilanzstichtag
Angaben in
CHF
2015
78.50
2016
83.35
Veränderung in %
6.2
Höchst
Angaben in
CHF
2015
87.80
2016
90.65
Veränderung in %
3.2
Tiefst
Angaben in
CHF
2015
70.65
2016
74.95
Veränderung in %
6.1
Prämie
Angaben in
%
2015
10.3
2016
15.1
Veränderung in %
46.6
Durchschnittliches Handelsvolumen pro Tag
Angaben in
CHF Mio.
2015
14.5
2016
13.8
Veränderung in %
–4.8
Börsenkapitalisierung
Angaben in
CHF Mio.
2015
5 467.6
2016
5 957.8
Veränderung in %
9.0
¹ Gemäss Antrag an die Generalversammlung vom 11.04.2017
² Auf Basis des Jahresschlusskurses

Börsenkapitalisierung

in CHF Mrd.
2012
4.6
2013
4.2
2014
4.4
2015
5.5
2016
6.0

Performance (Total Return)

in %

10.9%

Mit einer Performance (Total Return) im Berichtsjahr von 10.9% ergibt sich für die letzten fünf Jahre ein Wertzuwachs von 52.4%.

Konzernbilanz

Aktiven
in CHF 1 000
20152016
Flüssige Mittel
2015
234 929
2016
160 326
Wertschriften
2015
482
2016
479
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
2015
80 432
2016
93 946
Übrige kurzfristige Forderungen
2015
27 138
2016
9 328
Laufende Ertragssteuerguthaben
2015
4 634
2016
7 793
Vorräte
2015
25 549
2016
28 463
Aktive Rechnungsabgrenzungen
2015
33 482
2016
27 657
Zum Verkauf gehaltene Aktiven
2015
-
2016
13 000
Total Umlaufvermögen
2015
406 646
2016
340 992
Vorsorgeguthaben
2015
8 963
2016
19 992
Langfristige Finanzanlagen
2015
1 261
2016
2 750
Anteile an assoziierten Unternehmen
2015
47 494
2016
53 976
Renditeliegenschaften und Bauland
2015
8 445 335
2016
8 829 748
Liegenschaften im Bau und Entwicklungsareale
2015
346 690
2016
289 631
Betriebsliegenschaften
2015
894 582
2016
942 021
Betriebsliegenschaften im Bau
2015
-
2016
17 700
Mobiles Sachanlagevermögen
2015
64 590
2016
62 806
Goodwill
2015
369 520
2016
451 146
Immaterielles Anlagevermögen
2015
80 524
2016
75 801
Latente Steuerguthaben
2015
24 960
2016
25 420
Total Anlagevermögen
2015
10 283 919
2016
10 770 991
Total Aktiven
2015
10 690 565
2016
11 111 983
Passiven
in CHF 1 000
20152016
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
2015
13 307
2016
15 088
Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten
2015
572 105
2016
678 136
Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten
2015
127 171
2016
84 119
Anzahlungen
2015
33 046
2016
42 856
Laufende Ertragssteuerverpflichtungen
2015
44 412
2016
19 422
Passive Rechnungsabgrenzungen
2015
96 708
2016
101 034
Total kurzfristige Verbindlichkeiten
2015
886 749
2016
940 655
Langfristige Finanzverbindlichkeiten
2015
3 689 488
2016
3 801 973
Übrige langfristige Finanzverbindlichkeiten
2015
6 871
2016
3 536
Latente Steuerverpflichtungen
2015
1 035 945
2016
1 072 428
Vorsorgeverbindlichkeiten
2015
115 546
2016
116 799
Total langfristige Verbindlichkeiten
2015
4 847 850
2016
4 994 736
Total Verbindlichkeiten
2015
5 734 599
2016
5 935 391
Aktienkapital
2015
1 065 668
2016
1 093 627
Kapitalreserven
2015
1 023 578
2016
888 078
Neubewertungsreserven
2015
102 027
2016
119 740
Gewinnreserven
2015
2 764 450
2016
3 075 867
Eigenkapital der Aktionäre der Swiss Prime Site AG
2015
4 955 723
2016
5 177 312
Nicht beherrschende Anteile
2015
243
2016
-720
Total Eigenkapital
2015
4 955 966
2016
5 176 592
Total Passiven
2015
10 690 565
2016
11 111 983

Konzern­erfolgsrechnung

in CHF 1 000
20152016
Ertrag aus Vermietung von Liegenschaften
2015
445 871
2016
452 971
Ertrag aus Verkauf von Entwicklungsliegenschaften
2015
105 081
2016
-
Ertrag aus Immobiliendienstleistungen
2015
109 004
2016
115 577
Ertrag aus Retail
2015
136 808
2016
133 565
Ertrag aus Leben und Wohnen im Alter
2015
184 152
2016
328 198
Übriger betrieblicher Ertrag
2015
14 294
2016
19 158
Betriebsertrag
2015
995 210
2016
1 049 469
Neubewertung Renditeliegenschafte, Liegenschaften im Bau und Entwicklungsareale, Aufwertung netto
2015
124 571
2016
60 493
Erfolg aus Anteilen an assoziierten Unternehmen
2015
12 118
2016
8 631
Verkaufserfolg Renditeliegenschaften, netto
2015
30 910
2016
24 947
Immobilienaufwand
2015
-103 312
2016
-130 752
Aufwand der verkauften Entwicklungsliegenschaften
2015
-62 917
2016
-
Warenaufwand
2015
-84 724
2016
-100 746
Personalaufwand
2015
-269 244
2016
-347 481
Sonstiger Betriebsaufwand
2015
-60 023
2016
-61 552
Abschreibungen, Amortisationen und Wertminderungen
2015
-29 159
2016
-43 205
Betriebsaufwand
2015
-609 379
2016
-683 736
Betriebsgewinn (EBIT)
2015
553 430
2016
459 804
Finanzaufwand
2015
-100 753
2016
-85 958
Finanzertrag
2015
4 615
2016
4 863
Gewinn vor Ertragssteuern
2015
457 292
2016
378 709
Ertragssteueraufwand
2015
-102 231
2016
-67 504
Gewinn
2015
355 061
2016
311 205
Gewinn, den Aktionären der Swiss Prime Site AG zuzurechnen
2015
355 905
2016
312 168
Verlust, den nicht beherrschenden Anteilen zuzurechnen
2015
-844
2016
-963
Gewinn pro Aktie (EPS), in CHF
2015
5.30
2016
4.41
Verwässerter Gewinn pro Aktie, in CHF
2015
5.18
2016
4.23
Portfolio Highlights

Motel One

Für die Umnutzung der ehemaligen Büroräumlichkeiten zu einem Hotel wurde mit der deutschen Budget-Design-Hotelgruppe Motel One der ideale Partner gefunden. Die 147 Zimmer wurden im Zeitraum April 2015 bis Juni 2016 für rund CHF 22.0 Mio. realisiert.

Eckdaten

Adresse
Freie Strasse 68, Basel
Fair Value
CHF 68.4 Mio.
Baujahr
2016
Nutzfläche
7 504m²
Nutzung
Hotel und Retail
Investition
CHF 22.0 Mio.

Medienpark

Anfang 2016 konnte die umfassende Erneuerung des Geschäftshauses aus den Siebzigerjahren finalisiert werden. Die sanierte Liegenschaft weist eine Vermietungsquote von über 90.0% (Büro) per Ende 2016 aus. Neben einer hohen Mieter- und Nutzerfreundlichkeit bietet der Medienpark auch eine direkte Anbindung an den öffentlichen Verkehr.

Eckdaten

Adresse
Flurstrasse 55, Zürich
Fair Value
CHF 145.3 Mio.
Baujahr
2015 Totalsanierung
Nutzfläche
24 244 m²
Nutzung
Geschäftshaus
Investition
CHF 69.0 Mio.

Investitionen in die Projektpipeline

Swiss Prime Site untermauert mit ihrer Projektpipeline die hohe Entwicklungskompetenz und Weitsicht, zukünftige Lebensräume zu gestalten.

Neubauprojekte im Bau
Etzelgut, Zürich
CHF 13.0 Mio.
Geneva Business Terminal, Meyrin
CHF 21.0 Mio.¹
Riantbosson, Meyrin
CHF 42.0 Mio.¹
Entwicklungs­projekte
Usego, Olten
CHF 65.0 Mio.¹
Rickenbacherfeld, Wangen b. Olten
CHF 25.0 Mio.
NZZ, Schlieren Nachverdichtung
CHF 50.0 Mio.
Schönbühl, Luzern
CHF 25.0 Mio.
Du Lac, Paradiso-Lugano
CHF 55.0 Mio.
Gartenstrasse, Richterswil
CHF 31.0 Mio.
Weltpostpark, Bern
CHF 72.0 Mio.
Siemens-Areal, Zürich
CHF 90.0 Mio.¹
Schönburg, Bern
CHF 130.0 Mio.²
NZZ-Areal, Schlieren
CHF 87.0 Mio.¹
Espace Tourbillon, Plan-les-Ouates
CHF 370.0 Mio.¹
Science Park, Basel
CHF 180.0 Mio.
VMA Preé-Bois, Meyrin
CHF 136.0 Mio.¹
Um- und Zusatznutzungen
Motel One, Zürich
CHF 77.5 Mio.
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
ca.1.5CHF Mrd.Kurz-/Mittelfristigca.0.5CHF Mrd.Langfristigca.2.0CHF Mrd.Total
>2022
Schätzungen der Swiss Prime Site AG
¹ inkl. Land
² inkl. Hotel

Geschäftsbericht als Download

Swiss Prime Site stellt im diesjährigen Strategie- und Lagebericht die Gruppengesellschaft Wincasa in den Fokus. Der gesamte Geschäftsbericht von Swiss Prime Site gliedert sich in drei Teile.

Teil01
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Strategie & Lagebericht

Teil02
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Corporate Governance & Vergütungsbericht

Teil03
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Finanzbericht