13. November 2018

Kleine Änderungen mit grossen Effekten

Was bei uns allen einmal jährlich als «Nebenkostenabrechnung» im Briefkasten landet, ist für Swiss Prime Site Immobilien alles andere als nebensächlich. Denn dabei geht es nicht nur um signifikante Kosten für Mieter oder das Unternehmen selbst, sondern auch um die Umweltbilanz, die im Zuge der Nachhaltigkeitsstrategie von Swiss Prime Site eine grosse Rolle spielt. Seit 2012 erfasst die Gruppengesellschaft Wincasa deshalb die Energiedaten der Gebäude minuziös. Durch modernste Analyse werden Potenziale für Verbesserungen erfasst und mit gezielten Massnahmen genutzt. Wir treffen Jan Rüegg, Projektmanager Nachhaltigkeit bei Wincasa und sprechen mit ihm über Messpunkte, Quick Checks und Low Hanging Fruits.
Im Kleinen hat wohl jeder schon mal eine Energieoptimierung vorgenommen. Bei sich zu Hause durch die Installation einer Zeitschaltuhr an der Badezimmerheizung zum Beispiel. Damit sie nicht den ganzen Tag läuft, sondern nur dann, wenn Bedarf besteht. Die paar Franken kann man immer gebrauchen und das ökologische Gewissen ist auch beruhigt. Solche Verbesserungen sind Teil von Jan Rüegg’s Job – nur einige Nummern grösser. Der Projektmanager Nachhaltigkeit analysiert die Energiedaten ganzer Gebäude und schätzt mit dem Energieingenieur das Optimierungspotenzial vor Ort ein. Gemeinsam wird dann versucht, den Verbrauch mittels Änderungen an den Regelparametern zu senken.

Ein Objekt, bei dem das hervorragend funktioniert hat, wo der Ertrag in Relation zum Aufwand sehr hoch war, steht in Otelfingen. Direkt vor dem Bahnhof. Praktisch, denn der Experte für Nachhaltigkeit kommt natürlich mit dem Zug.

Herr Rüegg, warum treffen wir uns hier in diesem alten Industriegebäude, das unter anderem Jelmoli als Lager und Logistikzentrum dient?
Dies ist eines unserer Vorzeigeobjekte. Es veranschaulicht ganz gut, was wir mit dem EC/BO-Projekt für Swiss Prime Site Immobilien erreichen. Hier konnten wir zum Beispiel trotz einer alten Anlage und wenig Eingriffsmöglichkeiten den Energiebedarf signifikant senken. Was natürlich einen positiven Einfluss auf Heizkosten und Umweltbelastung hat.

Was heisst EC/BO?
Energiecontrolling und Betriebsoptimierung. In einem ersten Schritt erfassen wir den Energieverbrauch einer Liegenschaft und schauen dann gemeinsam mit dem Energieingenieur, wo es Potenzial für Einsparungen gibt. Im zweiten Schritt folgt die Betriebsoptimierung. Sie umfasst Anpassungen der Regelparameter. Das heisst zum Beispiel, die Laufzeiten der Heizungen neu festzulegen oder ihre Vorlauftemperatur zu senken. Auch die Beleuchtung, die Lüftung und der Einsatz von Klimaanlagen werden analysiert und angepasst.

Im 15-Minuten-Takt werden die Energiewerte auf einem Server gespeichert und können dann vom Energiecontrollingsystem abgegriffen werden.
Und das Abdichten der Fenster oder der Einbau einer neuen Heizanlage? Gehört das auch zur Betriebsoptimierung?
Nein. Die Betriebsoptimierung umfasst keine baulichen Massnahmen; allenfalls den Tausch kleiner Pumpen oder Ventile. Generell ist das Ziel der Betriebsoptimierung, möglichst viel Einsparung bei geringem Aufwand zu ermöglichen. Das Zusammenspiel vieler kleiner Anpassungen kann einen grossen positiven Einfluss haben.

Es geht um die sogenannten «einfachen Ziele» oder im Neudeutsch «Low Hanging Fruits», die Wincasa im Auftrag von Swiss Prime Site Immobilien zu erreichen bzw. zu pflücken versucht. Einsparungen, die leicht umzusetzen sind und eine sofort spürbare Wirkung auf Verbrauch und Kosten haben. Alle Investitionen müssen sich innerhalb von zwei Jahren amortisiert haben, so die Vorgabe. Meistens lassen sich 10, manchmal sogar 25 Prozent durch Betriebsoptimierung einsparen. Doch diese Zahlen sind stark abhängig vom Objekt, seiner Grösse, dem Alter und der Nutzung. Denn ob ein Gebäude als Wohn-, Büro oder – wie hier in Otelfingen – als Industriegebäude genutzt wird, ist zentral für die Anpassungen bei Heizung, Kühlung und Beleuchtung.

Doch um zu wissen, wo man ansetzt, braucht es erst einmal Daten. Wie hoch ist der Verbrauch des Gebäudes? Was messen Strom-, Wasser- und Kältezähler? All das erfasst eine Meter-Box mit verschiedenen Schnittstellen für die verschiedenen Zähler oder einer Direktanbindung an das Gebäudeleitsystem. Im 15-Minuten-Takt werden die Energiewerte auf einem Server gespeichert und können dann vom Energiecontrollingsystem abgegriffen werden. Oder die Daten werden manuell erfasst. Die Auswertung erfolgt in jedem Fall durch die Technik und die Experten bei Wincasa. Wie Jan Rüegg.

Herr Rüegg, was machen Sie mit all den Zahlen, die Ihnen das System liefert?
Analysieren. Das heisst, am Ende des Jahres schauen wir uns alle gemessenen Werte an. Wie ist die Entwicklung im Vergleich zum Vorjahr? Gibt es Ausreisser? Und wenn ja: Was sind die Gründe dafür? Weicht ein Wert um mehr als 20 Prozent im Vergleich zum Vorjahr ab, gibt uns das System automatisch eine Warnung. Da schauen wir dann natürlich genau hin.

Das heisst, Sie brauchen erst einmal ein Jahr, um zu wissen, wo die Liegenschaft verbrauchstechnisch steht und dann noch eines, um vergleichen zu können.
Genau. Nach einem Jahr kann man optimieren und nach einem weiteren Jahr schauen, was es gebracht hat. Damit schafft man eine gute Basis für Anpassungen. Dazwischen führen wir allerdings immer wieder Stichproben durch. Für das Qualitätsmanagement und, um sicherzustellen, dass alle Werte erhoben werden. Zudem gibt es bei jedem Gebäude einen Check vor Ort. Da schaut sich ein Energieingenieur während ein bis zwei Tagen alles genau an, nimmt Optimierungen direkt vor und vermerkt das in seinem Rapport. Nach einem Jahr sehen wir dann, welchen Effekt diese Massnahmen hatten.
Nachhaltig heisst nicht nur umweltfreundlich, sondern vor allem konstant, effektiv und beharrlich.
Das heisst, nach maximal drei Jahren ist das Gebäude optimiert und das Projekt an diesem Ort erledigt?
Ganz und gar nicht. Das Monitoring läuft weiter. Schon um sicherzustellen, dass die optimierten Werte stabil bleiben, wenn Sanierungen anfallen oder eine neue Anlage installiert wird. Dann ist es gut möglich, dass der Verbrauch noch einmal steigt und neu angepasst werden muss.

Ein langfristiges Projekt also, das bereits kurzfristig Erfolge aufweist. Im Jahr 2012 startete Swiss Prime Site Immobilien mit der Energieerfassung und schnellen Optimierung ihrer Immobilien. Bis 2019 sollen alle Bestandsliegenschaften automatisch erfasst werden, um noch besser und präziser agieren zu können. Auch die laufenden Bauprojekte werden mit automatischer Energiedatenerfassungen umgesetzt.

Hinter all den Anstrengungen steht ein grosses Ziel: die CO2-Emissionen zu senken und so einen Beitrag zum 2-Grad-Ziel der Vereinten Nationen zu leisten. Mit den Daten aus der Energieerfassung liefert das Projekt die Grundlage dafür.

Herr Rüegg, Swiss Prime Site Immobilien hat das EC/BO-Projekt vor sechs Jahren ins Leben gerufen. Wie funktioniert seitdem das Zusammenspiel zwischen den beteiligten Parteien?
In den ersten fünf Jahren war Wincasa eher Koordinator zwischen dem Eigentümer, also Swiss Prime Site Immobilien und dem Systemanbieter, der die Messungen vor Ort durchführt. Jetzt übernehmen wir auch einen grossen Teil der Analyse. Der Austausch mit den Verantwortlichen bei Swiss Prime Site Immobilien ist dadurch noch intensiver geworden. Unsere Hauptaufgabe besteht heute zu einem grossen Teil darin, die bereits erreichte Qualität aufrecht zu erhalten und weiter auszubauen.

Mehr als die Hälfte des Swiss Prime Site Portfolios wurde bereits erfasst. Bei einer Vielzahl der Gebäude konnten Rüegg und sein Team die Energieeffizienz signifikant steigern. Kein Grund jedoch, sich zurückzulehnen. Denn nachhaltig heisst nicht nur umweltfreundlich, sondern vor allem konstant, effektiv und beharrlich. Denn auch das Ernten von «Low Hanging Fruits» erfordert Ausdauer.

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