27. Februar 2019

Outlook 2019

Welche Themen und Trends beschäftigen uns 2019 und darüber hinaus? Alexandra Bay, Head Group Research bei Swiss Prime Site, hat die konjunkturellen Erwartungen sowie die Aussichten für die Immobilienwirtschaft analysiert und zusammengefasst.
Eingetrübte, aber intakte Konjunkturaussichten
2019 startete nicht mit demselben konjunkturellen Elan und Optimismus wie 2018. Die Gründe liegen in den (geo-)politischen Entwicklungen; es entstehen daraus erhöhte Ansteckungsgefahren für den Konjunkturverlauf sowie die Finanz- und Immobilienmärkte. Die wichtigsten Abwärtsrisiken resultieren aus einem ungeordneten Ausscheiden Grossbritanniens aus der Europäischen Union (No-Deal-Brexit), aus möglichen Sitzgewinnen von EU-Skeptikern bei der Europawahl oder aus dem Wechselspiel von politischen (Regierungskoalition) und finanziellen (Bankenrettungen) Risiken in Italien. Weiter könnte es zu einem globalen Handelskonflikt als Folge einer Eskalation von protektionistischen Massnahmen und Gegenmassnahmen zwischen den Handelsmächten kommen. Die USA starteten mit einem «Shutdown» ins 2019; der Haushaltsstreit um die Grenzmauer zu Mexiko führte zu einem historisch langen Verwaltungsstillstand. Wird dieser Haushaltsstreit wiederaufgenommen, muss mit weiteren negativen volkswirtschaftlichen Folgen gerechnet werden. Solche Unsicherheiten lassen die Volatilität an den Finanzmärkten schnell ansteigen, wie es sich im vergangenen Jahr bereits an den Aktienmärkten manifestierte.

Die geopolitischen und wirtschaftlichen Unsicherheiten führen dazu, dass die Konjunkturprognosen für die Schweiz nach unten gesenkt werden; dies ist «in line» mit den Erwartungen zur weltweiten Konjunkturentwicklung.

Weiterhin tiefe Zinsniveaus erwartet
Ein Jahrzehnt nach dem Platzen der US-Immobilienblase, dem Ausbruch der globalen Finanzmarkt- und Euro-Krise, dem Kollaps der Investment Bank Lehman Brothers und der UBS-Rettung sind die Nachwirkungen aus der daraus entstandenen ultralockeren Geldpolitik der grossen Notenbanken nach wie vor spürbar. Dies führte zu anhaltend historisch tiefen Zinsen in der Schweiz und international. Die US-Notenbank Fed schlug seit Ende 2015 mit mehreren Zinsschritten den Pfad zur geldpolitischen Normalisierung ein. Die Europäische Zentralbank (EZB) und die Schweizerische Nationalbank (SNB) sind diesbezüglich noch in «Wartestellung». Die EZB stellt zwar ihre Anleihekäufe ein, tätigt aber nach wie vor Reinvestitionen.

Mit dem eingetrübten Konjunkturausblick verringern sich die geldpolitischen Freiheitsgrade der Notenbanken. So ist davon auszugehen, dass die Fed eine Zinserhöhungs-Pause einlegt. In der Schweiz wie auch bei der EZB ist die geldpolitische Normalisierung aufgeschoben. Swiss Prime Site rechnet deshalb im 2019 weiterhin mit negativen kurzfristigen CHF-Zinsen. Die Rendite der zehnjährigen Bundesobligationen dürfte um den Nullpunkt «pendeln».

Ein Blick zurück zeigt, dass die konjunkturell guten Zeiten der letzten Jahre eher schlecht als recht genutzt wurden. Es gab weder eine Normalisierung der Geldpolitik (SNB, EZB) noch eine Verkürzung der Notenbankbilanzen. Auch kam es zu keinem Schuldenabbau in hochverschuldeten Ländern wie z.B. in den USA. Die Schweizer Wirtschaft ist überdies von der Weiterführung der bilateralen Verträge bzw. von der Ausgestaltung des Rahmenabkommens Schweiz-EU beeinflusst.

Zusammenfassend wird oft von einer «VUCA-Welt» gesprochen – einer Welt bzw. einem ökonomischen Umfeld, das von «Volatility – Uncertainty – Complexity – Ambiguity» geprägt ist.
An der Zürcher Bahnhofstrasse verändert sich der Branchenmix in Richtung Gastronomie, Co-Working und Showrooming.
Verkaufsflächenmarkt – Klassisch ist nicht mehr Klasse!
Die Konsumentenstimmung in der Schweiz bleibt noch leicht über dem Durchschnitt (SECO-Umfrage vom Januar 2019). Dennoch nehmen die Schweizer ihre Erwartungen an die Wirtschaftsentwicklung etwas zurück. Im Verkaufsflächenmarkt ist die Strukturbereinigung im Detailhandel nach wie vor spürbar. Während im Buchhandel die Konsolidierung weit fortgeschritten ist, bleibt der Bereich Bekleidung weiterhin das Sorgenkind. Dieser verzeichnete 2018 einen Umsatzrückgang von rund 8%. Neben Sempione Fashion (OVS) in der Schweiz beantragte auch die deutsche Modefirma Gerry Weber Anfang 2019 Insolvenz.

An der Zürcher Bahnhofstrasse schliesst das Traditions-Modegeschäft Weinberg seine letzte Filiale. Gleichzeitig verändert sich bei dieser Einkaufsmeile der Branchenmix: Einerseits in Richtung Gastronomie (Vicafé, Bar 45, dem Relaunch des Kafi Züri, Confiserie Bachmann) und andererseits hin zu Co-Working und Showrooming. Beispielhaft dafür ist das Autohaus Hyundai mit der Edelmarke Genesis. Im Stücki Park in Basel wird derzeit zu Gunsten von Büro- und Laborflächen sowie Unterhaltungs- und Dienstleistungsbereichen die Retailfläche reduziert. In der Zentralschweiz stellt sich für die im November 2017 eröffnete Mall of Switzerland schon kurz nach der Eröffnung die Frage nach einer möglichen Repositionierung.

Gemäss Wüest Partner gibt es einen Drittel mehr freie Verkaufsflächen als im Schnitt der vergangenen zehn Jahre, allerdings ist über die letzten eineinhalb Jahre eine leichte Stabilisierung feststellbar. Bei (Wieder-) Vermietungen zeigen sich zum einen eine Tendenz zu weniger Fläche und zum anderen der Wunsch nach neuen Flächenaufteilungen. Kleinere und spektakuläre Formate, die Exklusivität ausstrahlen, sind erfolgsversprechend. Chancen könnten sich auch aus hybriden Konzepten – Einzelhandel plus Büro oder Einzelhandel plus Hotel – ergeben.

Das Einkaufsverhalten, die «Customer Journey», hat sich verändert; «Sale is the new normal». Diese Haltung und die Verlagerung zum Onlinehandel zeigen immer mehr, dass die klassischen Konzepte nicht mehr funktionieren. Es ist mit weiteren Umnutzungsprojekten zu rechnen.

Die Büroarbeit verändert sich und erfordert neue Flächen-Layouts. Räume sollen flexibel und hybrid nutzbar sind, um Community-Bereiche und Co-Working-Spaces – wie sie im JED in Schlieren geplant sind – zu realisieren.
Büroflächenmarkt – Co-Working & Co.
Auf dem Büroflächenmarkt sind positive Tendenzen und Signale feststellbar. Teilweise ist die Büroflächennachfrage sogar lebhaft. Insbesondere zeigt sich diese Erholung in den Zentren der grossen Städte. Sie profitieren von ihrer Urbanität und von der Funktion als Hub bzw. Cluster. Eine gute Erschliessung und Vernetzung zahlen sich aus. Schwieriger ist die Situation an peripheren Lagen.

Büroarbeitsplätze werden – gemäss Analysen der Credit Suisse – vor allem von der Metall- und Maschinenindustrie (Administration), von Unternehmensdienstleistern sowie vom IT-Sektor nachgefragt. Zudem ist der Gesundheits- und Bildungssektor als Flächennachfrager aktiv – z.B. die Universitäten in Lausanne. Ein Rückgang der Flächennachfrage ist bei Banken und Versicherungen sowie in den Bereichen Telekom und Grosshandel zu verzeichnen. Gerade in der Finanzbranche ist der Strukturwandel noch nicht abgeschlossen. Banken kämpfen mit Margenerosion und werden gleichzeitig durch Startups herausgefordert.

Digitalisierung heisst Flexibilisierung, Schnelligkeit und Kurzfristigkeit. Die Büroarbeit verändert sich und erfordert neue Flächen-Layouts. Zusammenhängend, möglichst einfach unterteilbar sowie flexibel und hybrid nutzbar, möglichst ausgebaut – teilweise sogar möbliert – und quasi sofort verfügbar. So sollen moderne Wunschflächen sein. Diese Flexibilität und Adaptabilität ermöglichen u.a. Co-Working-Spaces. Es gab 2018 zahlreiche Neueröffnungen wie beispielsweise «The One Zurich» oder Heads Quarter in Zürich. Retailflächen werden vermehrt zu Büro- oder Co-Working-Spaces umgenutzt (z.B. ex-OVS-Fläche in Basel oder Co-Working an der Zürcher Bahnhofstrasse im ex-FCW-Gebäude). Die Wandelbarkeit der Räume ist sicherzustellen, um die neuen Formate wie auch Chancen zu realisieren. Risiken ergeben sich aus der zu erwartenden Konjunkturabkühlung und daraus, dass es sich deshalb nur um einen Mini-Boom auf dem Büroflächenmarkt handeln könnte.



Alexandra Bay ist Head Group Research bei Swiss Prime Site.
Sie beschäftigt sich mit den wirtschaftlichen, gesellschaftlichen und technologischen Entwicklungen und Trends. Alexandra Bay hat an der Universität Zürich promoviert und einen Abschluss als Master of Advanced Studies UZH in Real Estate.


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